Về quyền và trách nhiệm của Nhà nước là đại diện chủ sở hữu về đất đai (Chương II)

Thứ nhất, Điều 13 của dự thảo Luật nêu rõ “Đất đai thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước đại diện chủ sở hữu và thống nhất quản lý...”. Đây là một trong những nền tảng quan trọng của chủ nghĩa xã hội, thông qua đó đảm bảo quyền lợi của người lao động và góp phần ngăn chặn tình trạng bất bình đẳng và việc sử dụng tùy tiện nguồn tài sản quý giá nhất của một quốc gia. Tuy nhiên, dự thảo Luật Đất đai vẫn chưa làm rõ được nội hàm của phạm trù này. Đặc biệt, cần làm rõ hơn nữa quyền hạn của người dân trong việc tham gia giám sát và ra quyết định trong việc sử dụng đất công nhằm tránh những sai phạm và tham nhũng trong quá trình chuyển đổi mục đích sử dụng đất công và cổ phần hóa doanh nghiệp nhà nước. 

Thứ hai, Điều 13 của dự thảo Luật cũng nêu rõ “… quyền sử dụng đất đai là một loại tài sản và hàng hóa đặc biệt nhưng không phải là quyền sở hữu;…”. Tuy nhiên, dự thảo Luật chưa làm rõ được tính chất “đặc biệt” của loại hàng hóa này. 

Điều 153 của dự thảo Luật đề xuất việc xác định giá đất theo nguyên tắc “phù hợp với giá đất phổ biến trên thị trường quyền sử dụng đất trong điều kiện bình thường;”. Quy định này thể hiện một bước thay đổi quan trọng trong nhận thức của Nhà nước về quản lý đất đai theo hướng gắn liền với nguyên tắc hoạt động của kinh tế thị trường, đảm bảo quyền lợi cho người được giao quyền sử dụng đất. Tuy nhiên, việc định giá đất theo giá thị trường có thể dẫn tới sự xung đột giữa nguyên tắc hoạt động của thị trường và quan điểm về đảm bảo công bằng xã hội, giá đất và giá nhà ở trong nhiều trường hợp có thể bị đẩy lên quá cao gây khó khăn cho người lao động có thu nhập thấp. 

Về quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất (Chương V)

Quy hoạch là mối quan tâm đặc biệt của đại đa số người dân. Những tồn tại do công tác quy hoạch chậm trễ, tùy tiện tại một số nơi đã ảnh hưởng lớn tới kế hoạch phát triển kinh tế - xã hội của nhiều địa phương. Trong dự thảo luật Đất đai (sửa đổi), Chương 5 đã đề cập đến quy hoạch kế hoạch sử dụng đất, đặc biệt là các quy định liên quan đến nguyên tắc lập quy hoạch, điều chỉnh quy hoạch sử dụng đất. Trên thực tế, có hiện tượng quy hoạch được điều chỉnh khá tùy tiện ở nhiều nơi, làm biến dạng quy hoạch. Nếu quy hoạch đã được phê duyệt thì không nên điều chỉnh nữa, trừ một số trường hợp do an ninh, quốc phòng và giao thông công cộng hoặc những trường hợp thật sự đặc biệt, được quy định trong luật.

Về vấn đề quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất, cần bổ sung điều khoản khẳng định việc quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất không làm ảnh hưởng đến quyền công dân đối với đất đai. Đối với quy hoạch định hướng, tầm nhìn sử dụng đất cấp quốc gia, cấp tỉnh, cấp huyện từ 10 năm trở lên phải có quy định cụ thể đối với người sử dụng đất trong vùng đã có quy hoạch, kế hoạch; đặc biệt là đã có quy hoạch nhưng chưa có kế hoạch sử dụng đất cấp huyện; tránh tình trạng quy hoạch làm hạn chế quyền sử dụng đất của người dân bất hợp lý. Hiện nay có tình trạng quy hoạch tầm nhìn đến 30-50 năm và người dân bị hạn chế, thiệt hại rất nhiều do bị tác động ảnh hưởng bởi quy hoạch. Vấn đề quy hoạch tầm nhìn không được cập nhật ghi trên giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, dẫn đến tranh chấp trong các giao dịch về quyền sử dụng đất.

Do quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất là một trong những phương thức để quản lý nhà nước (là căn cứ để giao đất, cho thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất và thu hồi đất) nên ảnh hưởng trực tiếp đến việc sử dụng đất của người dân nói chung và người sử dụng đất nói riêng. Trong dự thảo Luật cần thể hiện nguyên tắc công khai, minh bạch trong quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất và giao đất, cho thuê đất, đấu giá quyền sử dụng đất, thu hồi, bồi thường, hỗ trợ tái định cư, kết quả xử lý vi phạm về đất đai để người dân giám sát thông qua việc bày tỏ ý kiến trực tiếp hoặc thông qua các cơ quan đại diện như Quốc hội, Hội đồng nhân dân, Ủy ban Mặt trận Tổ quốc Việt Nam các cấp và các đoàn thể nhân dân.

Về đăng ký đất đai, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất (Chương X) 

Trên thực tế, một trong những vấn đề bất cập trong quản lý nhà nước về đất đai xuất phát từ việc tổ chức bộ máy nhà nước. Hiện nay, văn phòng quản lý đất đai là cơ quan trực thuộc các Sở Tài nguyên và Môi trường, có trách nhiệm chính trong việc thực hiện đăng ký đất đai, nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất; xây dựng, quản lý, cập nhật và chỉnh lý thống nhất hồ sơ địa chính và cơ sở dữ liệu đất đai; thống kê, kiểm kê đất đai và cung cấp thông tin đất đai cho tổ chức, cá nhân theo quy định của pháp luật. Có thể nói, vai trò của Văn phòng Quản lý Đất đai (VPQLĐĐ) là đặc biệt quan trọng đối với quản lý nhà nước về đất đai. Tuy nhiên, hiện nay hoạt động của cơ quan này tồn tại hai bất cập. Thứ nhất, phần lớn nhân sự của VPQLĐĐ là nhân viên hợp đồng. Thực tiễn này dẫn tới sự thiếu cam kết, thiếu cơ chế giám sát và tạo ra kẽ hỡ để một bộ phận cán bộ lợi dụng vị trí để trục lợi. Thứ hai, mô hình VPQLĐĐ một cấp chỉ phù hợp với những tỉnh thành phố có hệ thống cơ sở dữ liệu tốt, hạ tầng đồng bộ và dễ dàng tiếp cận. Với những tỉnh, thành phố có địa hình phức tạp, ví dụ như các tỉnh miền núi, một cấp quản lý đăng ký về đất đai là kém khả thi và không bao quát toàn diện tình hình thực tiễn tại từng địa phương. Do đó, dự thảo Luật có thể bổ sung cơ chế cam kết làm việc lâu dài cho cán bộ VPQLĐĐ. Thứ ba, VPQLĐĐ nên được tổ chức xuống đơn vị hành chính cấp huyện để đảm bảo tính hiệu quả và xuyên suốt trong hoạt động. Phòng Tài nguyên và Môi trường cấp huyện có thể đóng vai trò giám sát hoạt động. 

Về tài chính về đất đai, giá đất (Chương XI)

Cơ chế hai giá trong những năm qua đã bộc lộ nhiều bất cập và hạn chế. Chênh lệch giữa khung giá đất do UBND cấp tỉnh ban hành và giá giao dịch thực tế trên thị trường là quá lớn, gây ra những khiếu nại và thiệt hại cho người được giao quyền sử dụng đất. Dự thảo Luật đã đề xuất việc định giá đất dựa trên giá của thị trường trong điều kiện bình thường. Tuy nhiên, những quy định về cơ chế định giá và đơn vị có trách nhiệm định giá đất vẫn chưa được làm rõ, còn nhiều điểm trong luật như quy định về “giá bình quân của thị trường” hay “điều kiện bình thường” còn mơ hồ. Có thể cân nhắc việc định giá đất dựa trên sự kết hợp giữa cơ quan quản lý nhà nước và một đơn vị thẩm định độc lập. Việc giải quyết khung giá đất là một nút thắt quan trọng trong việc tháo gỡ nhiều vấn đề bất cập, tồn tại liên quan tới khiếu kiện khi Nhà nước tiến hành thu hồi đất của người dân. 

Về đối tượng sử dụng đất

Một trong những vấn đề gây ra nhiều tranh chấp trong thời gian qua liên quan tới đối tượng sử dụng đất là “hộ gia đình”. Có những giấy chứng nhận được cấp từ thập niên 1990 cho hộ gia đình, sau đó trong quá trình sử dụng, chuyển nhượng, chuyển đổi mục đích sử dụng lại phát sinh những tranh chấp từ các thành viên trong hộ. Do đó, đề xuất bỏ đối tượng “hộ gia đình sử dụng đất” theo dự thảo luật mới, mà thay vào đó cần cung cấp đầy đủ thông tin của những người được giao quyền sử dụng đất một cách hợp pháp. Bên cạnh đó, cần có cơ chế phù hợp để giải quyết các trường hợp đất thuộc diện giao cho hộ gia đình trong thời gian trước. 

>>> TOÀN VĂN 

Ấn phẩm Tư vấn Chính sách, Trường Đại học Kinh tế - ĐHQGHN