Khó “bám” vốn ngân hàng

Thị trường bất động sản (BĐS) Việt Nam vẫn phụ thuộc quá nhiều vào hoạt động của khối ngân hàng. Nhìn nhận về dòng vốn chính của thị trường BĐS hiện nay, tổng giá trị của thị trường BĐS Việt Nam ước đạt khoảng 25 tỷ USD, trong đó 80% nguồn vốn là từ hệ thống ngân hàng, tương đương 20 tỷ USD (tức khoảng 450 nghìn tỷ đồng).

Như vậy, để duy trì hoạt động của thị trường BĐS, khối ngân hàng giữ vai trò quyết định. Cũng vì thế, bất kỳ sự điều chỉnh nào trong chính sách tiền tệ từ phía ngân hàng cũng tác động trực tiếp lên thị trường BĐS. Dễ thấy nhất là trong 1-2 tháng gần đây, hoạt động của thị trường BĐS chững lại thấy rõ khi ngân hàng áp dụng chính sách siết chặt tiền tệ.

Hiện tại theo chính sách của Ngân hàng Nhà nước, vốn ngắn hạn cho vay trung dài hạn đã hạ xuống mức 45% và tới 1/1/2019 giảm còn 40%. Dòng vốn ngắn hạn lại chiếm đến 70% vốn huy động của ngân hàng, vậy nên một khi siết vốn ngắn hạn cho vay trung hạn, dòng vốn chảy vào BĐS sẽ tiếp tục bị co hẹp lại, thị trường BĐS sẽ chịu tác động lớn.

Bên cạnh đó, theo Thông tư 41/2016, khối ngân hàng sẽ áp dụng chính sách quản lý mới về tỷ lệ an toàn vốn thay vì chỉ tính theo dòng vốn vay. Điều này có thể khiến hệ số rủi ro cho vay BĐS tăng cao nên ngành ngân hàng điều chỉnh để không cho vay quá nhiều vào BĐS.

Sắp tới, khối ngân hàng sẽ tìm hướng hoạt động nhằm gia tăng nguồn vốn tự có song song với động thái giảm tổng tài sản có rủi ro, đưa dòng vốn vào sản xuất thay vì BĐS. Thông thường chứng khoán sẽ là kênh dẫn vốn trung dài hạn thay thế cho nguồn vốn ngân hàng nhưng chức năng này đang khựng lại cùng với sự trầm lắng của thị trường chứng khoán.

Như vậy, các ngân hàng sẽ ngày càng thận trọng trong chính sách quản lý rủi ro. Thị trường BĐS khó có thể duy trì thói quen dựa dẫm vào tín dụng ngân hàng như trước, các doanh nghiệp buộc phải đẩy mạnh tự tìm kiếm nguồn vốn mới để có thể phát triển lâu dài.

Khó có chuyện đói vốn

Trước động thái siết tín dụng từ Ngân hàng nhà nước, ông Nguyễn Đức Lệnh, đại diện Ngân hàng Nhà nước cho biết, động thái này nhằm mục đích điều tiết thị trường minh bạch và có hướng phát triển bền vững hơn chứ không hoàn toàn gây tác động xấu đến BĐS.

Ngân hàng Nhà nước cơ cấu lại dòng vốn vào lĩnh vực sản xuất không có nghĩa là dòng vốn này sẽ không còn chảy mạnh vào BĐS mà sẽ tiếp tục hỗ trợ vào những dự án BĐS có chất lượng tốt, tạo ra sản phẩm phục vụ nhu cầu ở thực thay vì chảy mạnh vào những dự án cao cấp, hạng sang. Điều này tạo động lực để thị trường cải thiện nguy cơ lệch pha cung – cầu trong thời gian tới.

Trước những lo lắng về việc tỷ giá ngoại tệ tăng mạnh trong thời gian gần đây do căng thẳng kinh tế sẽ tác động đến lãi suất cho vay, chuyên gia kinh tế Bùi Quang Tín cho rằng, hiện nay tuy tỷ giá ngoại hối đang tăng nhưng ngân hàng đã có chính sách can thiệp khiến ngoại tệ giảm nhiệt, tỷ giá giao dịch thấp trở lại giúp hỗ trợ lãi suất cho vay ổn định hơn. Ngân hàng thương mại tuân thủ ngày càng tốt hơn các chuẩn mực nhà nước đề ra sẽ giúp hoạt động của dòng vốn ổn định, một khi khối ngân hàng có dòng vốn ổn định thì người đi vay có điều kiện huy động vốn ngân hàng với lãi suất tốt hơn.

Hiện nay, bên cạnh nguồn vốn ngân hàng, BĐS vẫn có thể dựa vào nguồn vốn từ 3 trụ cột chính còn lại là chứng khoán, các quỹ đầu tư và công ty bảo hiểm. Thị trường chứng khoán đang dần hồi phục, sẽ sớm quay trở lại nắm vai trò là kênh điều tiết dòng vốn trung dài hạn với giá thành thấp cho thị trường BĐS. Dòng vốn FDI chảy vào BĐS ngày càng mạnh, chiếm 25% tổng vốn FDI toàn thị trường. BĐS sẽ không có chuyện gặp khó khăn vì thiếu vốn, đói vốn.

Nhìn nhận về hoạt động của thị trường tới đây, Bà Nguyễn Thị Thanh Hương, TGĐ Công ty CP BĐS Đại Phúc Land cho rằng, thị trường BĐS sẽ rất khó có biến động lớn trong năm 2019. Không có khái niệm đóng băng và khái niệm khủng hoảng thật sự ở BĐS.

"Vấn đề nhà ở tại Việt Nam luôn ở trạng thái cung thiếu so với cầu, nguồn cung chỉ đáp ứng tầm 10-15% nguồn cầu. Vốn tự do từ người mua còn rất nhiều, vì vậy, doanh nghiệp hoàn toàn có thể huy động nguồn vốn từ trong dân. Vấn đề hiện nay là cần chọn phát triển phân khúc BĐS sao cho hiệu quả để đáp ứng đúng nhu cầu ở của người mua, để người mua chấp nhận xuống tiền" - bà Hương cho biết.

Ông Hoàng Đức Khương, Giám đốc Đối ngoại Công ty BĐS An Gia nhìn nhận, bên cạnh chứng khoán, ngân hàng, dòng vốn ngoại cũng là một kênh đầu tư thay thế tốt cho tín dụng ngân hàng. Dù nguồn vốn vay từ ngân hàng bị hạn chế, doanh nghiệp có thực lực, có quỹ đất vẫn sẽ dễ dàng tìn kiếm được dòng vốn thay thế. Vốn ngoại ngày càng phát huy vai trò ở thị trường Việt Nam, nhu cầu đầu tư của khối ngoại vào thị trường ngày càng nhiều cho thấy BĐS Việt Nam có tính hấp dẫn đầu tư quốc tế. Thị trường không u ám và vẫn còn rất nhiều biên độ phát triển.