Nhóm nghiên cứu sử dụng cách tiếp cận lịch sử, hệ thống và tổng hợp để thu thập dữ liệu thứ cấp về chính sách, phương pháp định giá đất đai ở Việt Nam trong khoảng thời gian 20 năm trở lại đây. Bên cạnh đó, nhóm nghiên cứu sử dụng cách tiếp cận định tính và thuận tiện để phỏng vấn sâu những người có kiến thức và kinh nghiệm trong lĩnh vực kinh doanh bất động sản, quản lý đất đai để tìm hiểu những bất cập thực tế trong quá trình triển khai chính sách về định giá đất đai.
Luật hóa các phương pháp định giá đất là hết sức cần thiết
Đây là cơ sở pháp lý nhằm hạn chế cách làm tùy tiện, cách hiểu và áp dụng khác nhau, và cũng là tăng tính hiệu lực của các quy định pháp lý. Sự ra đời của Luật Đất đai năm 1993 đã đánh dấu bước chuyển mình của thị trường nhà đất sang giai đoạn mới, lần đầu tiên khái niệm giá đất được chính thức sử dụng. Luật Đất đai 2013 có nhiều điểm mới về nguyên tắc, phương pháp định giá đất và khung giá đất. Tiếp đó, Chính phủ đã ban hành Nghị định số 44/2014/NĐ-CP về giá đất. Hướng dẫn Nghị định số 44/2014/NĐ-CP, Bộ Tài nguyên và Môi trường đã ban hành Thông tư số 36/2014/TT-BTNMT quy định chi tiết phương pháp định giá đất, xây dựng, điều chỉnh bảng giá đất, định giá đất cụ thể, tư vấn định giá đất. Luật Đất đai năm 2013 và các quy định về định giá đất đã trở thành nền tảng quan trọng để Nhà nước thực hiện chức năng quản lý nhà nước về đất đai. Tuy nhiên, thực tế cho thấy giá đất trên thị trường luôn diễn ra sôi động, biến đổi mạnh mẽ theo thời gian và không gian, vì thế Nhà nước khó nắm bắt kịp thời và chính xác.
Kết quả chính ban đầu về thực hiện định giá đất theo Nghị định 44 và Thông tư 36
Nhóm nghiên cứu đã phỏng vấn sâu chủ doanh nghiệp hoạt động trong lĩnh vực kinh doanh bất động sản tại tỉnh Đắk Lắk và cán bộ cấp cơ sở (cấp xã) tại tỉnh Hải Dương về một số khó khăn, bất cập trong quá trình thực hiện phương pháp định giá đất theo Nghị định 44 và Thông tư 36.
Đối với chủ doanh nghiệp kinh doanh bất động sản
Theo ý kiến chủ doanh nghiệp, vấn đề quan trọng nằm ở mục đích sử dụng các phương pháp định giá. Cần xác định rõ định hướng mục tiêu của Nhà nước, mục đích sử dụng các phương pháp định giá đất. Từ năm 2019 đến nay, chủ trương của Nhà nước là siết chặt việc chuyển đổi mục đích sử dụng đất nâng cao giá trị bất động sản và giảm thất thu thuế. Tùy theo mục đích mà đưa ra giải pháp cho phù hợp và phải kiên định tránh tình trang trước sau bất nhất.
Các chủ doanh nghiệp bất động sản nhận định: Trong vấn đề thất thu thuế từ đất đai, có nhiều nguyên nhân nhưng nguyên nhân quan trọng là thông tin chưa minh bạch về giá đất và giá chưa sát với giá thị trường. Để tránh thất thu thuế, về mặt nguyên tắc, giá đất đai phải gần tiệm cận giá thị trường. Thực tế hiện nay giá đất để tính thuế chỉ đạt khoảng 2-3/10 giá trị giao dịch, thấp hơn nhiều so với giá thị trường, gây thất thu lớn cho ngân sách nhà nước. Một giải pháp có thể tính tới là sử dụng sàn giao dịch bất động sản và cơ quan quản lý (sở xây dựng) để giải quyết tình trạng “hai giá đất”. Tất cả các giao dịch đất đai đều được quản lý theo sát với giá thị trường và đảm bảo ngưỡng để không bị thất thu thuế.
Đối với cán bộ nhà nước ở cấp cơ sở
Theo cán bộ cấp cơ sở, quy định nhà nước còn nhiều bất cập dẫn đến tình trạng cán bộ địa phương chưa tự tin ký ban hành giá đất. Cán bộ cơ sở nhấn mạnh vai trò của sàn giao dịch bất động sản hoặc lập ban chức năng chuyên trách hoạt động độc lập về giá đất và chịu trách nhiệm trước pháp luật. Nhà nước cần bám sát vào thực tế, minh bạch thông qua sàn giao dịch bất động sản. Dựa vào lịch sử giao dịch, Nhà nước có thể lấy trung bình chung giá các giao dịch trong khoảng thời gian gần nhất làm căn cứ xác định giá đất. Như vậy, các bất cập hiện nay chính là giá đất không sát với giá thị trường do quy định về thời gian và cách tính giá đất của Nhà nước.
Một số kết quả chính ban đầu về bất cập trong chính sách định giá đất đai
• Chính sách đất đai của Nhà nước thay đổi chính sách liên tục, chưa nhất quán, chưa tạo sự yên tâm cho các nhà đầu tư.
• Giá đất chưa sát với giá thị trường, thông tin về giá đất chưa minh bạch. Đây là nguyên nhân gây thất thu thuế và cũng như nhiều hệ lụy khác.
• Quy định đất đai về thời gian chưa phù hợp, cần cập nhật hơn về các giao dịch.
Hoàn thiện chính sách định giá đất đai
Xây dựng quy định cụ thể đối với các phương pháp định giá đất. Cần có thêm các phương pháp định giá đất hiện đại có sự kết hợp của các mô hình/kỹ thuật kinh tế định lượng. Mỗi phương pháp định giá đất cần có những quy định rõ ràng, cụ thể hơn về quy trình, phạm vi áp dụng. Ngoài ra, các khuôn khổ pháp lý khác liên quan đến định giá đất cũng cần được đồng bộ hoàn thiện để công tác định giá đất theo nguyên tắc thị trường và đảm bảo tính công bằng, chính xác, minh bạch, bền vững.
Xây dựng hệ thống cơ sở dữ liệu phục vụ định giá đất. Cần xây dựng hệ thống cơ sở dữ liệu phục vụ định giá đất khoa học, khách quan, đầy đủ làm cơ sở cho việc định giá đất. Cơ sở dữ liệu này cũng cần thường xuyên được cập nhật, điều chỉnh biến động theo thực tế.
Hoàn thiện cơ chế chính sách quản lý thị trường đất đai. Tăng cường vai trò của các cơ quan quản lý nhà nước trong việc hạn chế tình trạng “sốt” giá, “thổi” giá, “dìm” giá đất, những giao dịch giả tạo, thông đồng trong đấu giá. Mở rộng phạm vi áp dụng đấu giá, đấu thầu quyền sử dụng đất nhằm đảm bảo giá đất do thị trường quyết định. Có chế tài phù hợp trong quản lý các giao dịch mua bán chuyển nhượng nhà đất nhằm hạn chế thất thoát nguồn thu thuế như áp thuế theo định giá thị trường, quản lý thu nhập. Đặc biệt cần có sàn giao dịch bất động sản có sự quản lý chặt chẽ của Nhà nước để cung cấp các thông tin về giao dịch làm cơ sở đề xuất ban hành giá đất sát với thị trường và giảm rủi ro cho các bên.
Nâng cao năng lực, đạo đức cán bộ định giá đất. Cán bộ định giá đất cần được đào tạo chuyên nghiệp, thường xuyên bồi dưỡng nâng cao nghiệp vụ, chuyên môn và đạo đức nghề nghiệp. Cơ quan định giá có thể nâng cao kiến thức chuyên môn cho cán bộ thông qua tham gia các lớp bồi dưỡng kiến thức, tham gia các hội thảo liên quan đến lĩnh vực định giá đất, tăng cường thêm đội ngũ nhân viên được đào tạo chuyên sâu trong lĩnh vực định giá đất, thường xuyên có các cuộc trao đổi, thảo luận để các cán bộ đưa ra ý kiến của mình, rút kinh nghiệm trong công tác định giá. Thành lập Tổ/Ban chuyên trách về giá đất hoạt động độc lập và chịu trách nhiệm trước pháp luật, không kiêm nhiệm như hiện nay.
Chú trọng hoạt động thanh tra, kiểm tra trong công tác định giá đất. Các hoạt động thanh tra, kiểm tra nhằm phát hiện những sai phạm, có phương án xử kịp thời cũng như thúc đẩy tính chính xác, minh bạch trong công tác định giá đất.
>>> NHÀ TƯ VẤN TRƯỜNG ĐẠI HỌC KINH TẾ - ĐHQGHN
TS. Khúc Văn Quý
PGS.TS. Nguyễn An Thịnh
TS. Hoàng Thị Hương
TS. Trương Thu Hà
TS. Nguyễn Đức Bảo
TS. Vũ Thị Thương
>>> TOÀN VĂN
Ấn phẩm Tư vấn Chính sách, Trường Đại học Kinh tế - ĐHQGHN